210729雅虎奇摩《進擊的荷包》疫情時代 現在適合買房嗎?
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疫情期間不方便看房,線上賞屋真的能看出房屋好壞嗎?房子到底怎麼挑怎麼買才不會踩到大地雷?想買房子卻苦於頭期款不足,該怎麼辦?在疫情尚未歸零的時期,到底適不適合買屋呢?
今天就請省出買房金的超級房仲陳泰源,分享他的親身經驗!有問題歡迎發問喔!千萬別錯過喔!……↓
【購屋生活省錢技巧大公開】
1.養成吃早午餐習慣:不吃早餐更健康、168斷食法、省錢、無壓迫感吃飯。
2.高額儲蓄險:打破財經專家的迷思,強迫儲蓄,失去的痛苦是得到的快樂的兩倍!6年期維持低度消費,將節儉修練成習慣。
3.汽油也要省:這是一種精神觀念,藉此延伸到其他生活習慣。還有加油5步驟:1挑時間、2順路、3自助式加油、4刷卡+行動支付﹝優惠+記帳感受錢的流動﹞、5紅燈80秒以上熄火。
4.非必要開銷不花錢:想要的都不需要。不能沒有衣服穿,但不用買名牌。
5.善用生日好處:1人脈大集結、2厚臉皮索取生活物資(生日禮物)、3比起一個個請客來得省很大!餐廳也會給優惠。
6.寄生公司:1.把公司當第二個家、自己的書房(對公司有向心力),2.行動電源、桌機、打電話、水、咖啡(省開銷)、3.幫公司採買刷自己的信用/會員卡。
【現在有些建商力推「零元買房,直接入住」,不用付頭期款就讓你買讓你住,這種「好康」真的存在嗎?還是其實有陷阱?】
零自備以及低自備並不是真的如想像中這麼輕鬆,只是延後付款時間而已,其實就是一種先甘後苦的概念。而此方案會吸引到的民眾,有很大一部份是因為看上聳動的廣告,像是「零元買房,直接入住」、「一個行李箱直接入住」等,就輕易相信買房是一件很簡單的事情,也因此這類客群有些就是還款能力較差的購屋族。
通常買一間房子,會向銀行貸款7~8成,自備款則需要2~3成。而公司貨就是購屋人向建商貸款這2~3成的費用,會提供公司貨的大部分都是財力雄厚的建商。等到日後交屋,再零利息分期償還,也因此會造成初期還款壓力過大,不只要還銀行貸款,還必須償還建商的部分。購屋的民眾也可以再額外申請裝潢修繕貸款與信用貸款,但是信用貸款利率高,自然而然日後償還時所交納的利息也會高。
【在五月中開始的疫情期間,有許多社區和建案都禁止看屋,許多房仲推出線上賞屋功能,想在疫情期間無縫接軌提供服務,超過6成的民眾有使用經驗,但線上賞屋真的能看出房子好壞嗎?線上賞屋有什麼眉角?】
1.多半民眾的使用習慣,還是先照片→後影片,最後才是3D立體環繞,這是習慣問題。
2.缺點就是空間距離的感受(身歷其境)、以及看出去的景觀、漏水判斷不出來、鄰居素質。
【經歷一年多的疫情後,有快七成民眾購屋的需求和重視點變成是「生活機能周全、方便就近採買」、「社區管理」,甚至有三成民眾偏好「戶數少、住戶單純」的社區,疫情後的民眾購屋需求會改變嗎?】
當層排氣會很夯!傳統許多中古屋,一樓有人抽菸,整棟樓都聞得到,這種房子將來會比較難脫手。戶數少雖然比較單純,從防疫角度來看也比較安全一點,但事情都一體兩面,管理費高,管理員可能只有白天班,基地不夠大不夠氣派也沒有公設。而生活機能成熟採買方便,應該跟疫情無關,而是區是如此。
【七月實價登錄與房地合一稅2.0政策上路,加上新冠肺炎疫情,造成房市急凍,成交量大幅萎縮,許多想買屋的人都想知道,接下來是否會產生成交價下跌情況?是該「危機避市」?還是「危機入市」呢?】
答:看產品。
1.住宅:沒有危機,反而搶手。(缺工、缺料、股匯雙漲、利率超低、熱錢氾濫)
2.辦公室:以中小坪數、可住辦合一型態為主,因為疫情+數位化的關係,在家辦公變趨勢,中大坪數的純辦公室可能會下跌。
3.店面:見仁見智,可能續跌(網路電商、外送平台、民眾消費習慣改變),可能反漲(疫情解封、觀光客可進來、報復性消費及旅遊)。
4.倉庫:逆勢成長,可以大膽進場,拿來收租。(網路電商的關係)
【七月要上路的房地合一稅2.0,讓過去三年大量推案的重劃區,掀起新制上路前之短線投資客拋售潮,想要自住的人,可以趁此波短線投資客拋售潮去買這些重劃區嗎?】
重劃區的好處就是棋盤式規劃、街道整齊、群體屋齡較一致性、生活機能尚未成熟因此房價基期低可提前逢低布局。但是!要特別注意的是人口紅利、淨流入還是淨流出,畢竟台灣的人口負成長,因此,重劃區的入住人口密度高低,將是未來房價漲跌的關鍵,現在都是軌道經濟,建議,盡量挑選,距離大眾運輸工具較近的重劃區相對保險。
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【在鬱金香泡沫中練成的《X-Men X戰警》電影】#葉郎電影徵信社
在醜聞纏身的導演 Bryan Singer 走下神壇以及晚景淒涼的 Fox 將自己賣身給 Disney 之後,Fox 的《X-Men X戰警》系列電影也在今年命運多舛的《New Mutants 變種人》上映之後正式畫下句點。
種種新消息很容易扭曲我們對於整整20年前開始的X戰警系列電影的舊記憶,遺忘了就是這系列電影開啟了一切:Sony 的蜘蛛人系列電影、Marvel 的鋼鐵人系列電影和之後的一切。
2000年的《X戰警》實際上定義了21世紀好萊塢電影產業的基本運作規則。而這樣的超能力卻是起於一場泡沫經濟的灰燼.......
▇ 我以為我會暴富(但是我沒有)
1993年在美漫市場一片榮景的樂觀氣氛中,《Sandman 睡魔》著名漫畫編劇和奇幻小說家 Neil Gaiman 在一場演講中對數千名漫畫從業者說了一些不中聽的預言:
「你們正在狂賣大量漫畫書給同一批人,因為你們拼命洗腦他們說這是一種未來會帶來極高收益的投資。然而你們賣給他們的產品其實是是什麼都沒有的泡沫,或是者說是鬱金香,而終有一天泡泡爆了之後,這些一文不值的鬱金香就只能在倉庫裡頭任它腐爛。」
Gaiman 在這段著名的「鬱金香演說」中提到的是發生在1637年的史上第一個經濟泡沫化事件——荷蘭的Tulpenmanie 鬱金香狂熱。在瘋狂炒作之後,鬱金香的市價突然掉到只剩1%的價值,讓參與炒作的買家一夜破產。
1993年這時候 Marvel Entertainment 的老闆是四年前才剛入主的美國富商 Ron Perelman。很有商業手腕的他不僅立刻就推 Marvel 股票上市讓自己大賺一筆,而且開始利用資本市場來的新資金到處收購上下游企業的股票(比如漫畫經銷商、卡牌遊戲公司、玩具製造商),並不斷向股東編織一個 Marvel 集團即將大發利市的夢。
Marvel 確實開始大發利市。1991年之後,營業額從1億美元、2億、4億這樣令人嘖嘖稱奇的級數一路朝向1993年的營收最高峰衝去。他們的秘訣就是不斷地改版同一本漫畫書的封面並加上各種噱頭十足的特殊印刷技術,藉以說服漫畫迷一再重複買購買同一本漫畫。漫畫迷因此轉職成為收藏家的新角色,一口氣訂20本但只會拆封1本來看,其他19本則像300多年前的鬱金香一樣則放在倉庫裡等待升值或者腐爛。
1993年之後,這個漫畫投資熱果真如 Neil Gaiman 預測地開始泡沫化。漫畫迷突然收手,讓 Marvel 的漫畫銷售量一口氣掉了70%,股價也跟著從每股35.75美元的高峰暴跌到三年後的2.375元。
漫畫市場泡沫化了,Marvel 必須賣一個新的夢給賠到脫褲子的股東們。於是 Stan Lee 長期以來沒有受到重視的電影夢終於被大老闆們拿出來認真看待。
▇ 從灰燼中誕生的X戰警電影
《X戰警》的漫畫出自 Stan Lee 1963年的靈機一動。他自問:幹嘛一定要解釋超級英雄的超能力從何而來?與其一直編造各種放射線意外(綠巨人浩克、蜘蛛人、驚奇四超人.....),為什麼不讓他們與生俱來就是如此?
這一系列新角色的供應趕上了1960年代 Marvel 讀者胃口大開的熱潮,並在1970年代被新的編劇 Chris Claremont 強化關於偏見歧視的主題,快速成為當時 Marvel 最受歡迎的 The Uncanny X-Men 系列漫畫(後來的 Fox 電影主情節就是根基於此系列故事)。
Stan Lee 日後將工作重心轉向全力推動將他一手打造的X戰警、蜘蛛人、驚奇四超人等超級英雄搬上大銀幕的夢想,並領導 Marvel 成立的新製片部門 Marvel Films(現今 Marvel Studio 的前身)。然而大家對於 Marvel 漫畫電影卻一直興趣缺缺。先有1986年《Howard The Duck 天降神兵》的慘痛經驗讓好萊塢對 Marvel 電影退避三舍。加上 Marvel 故事本質上比DC的超人或蝙蝠俠更需要大量昂貴特效,而電腦動畫特效技術成熟之前根本沒有人覺得 Marvel 改編電影會有經濟效益。
等到電腦動畫技術終於準備好橫空出世的時候(大約是《Terminator 2 魔鬼終結者2》、《Jurassic Park 侏羅紀公園》前後),Marvel 偏偏正焦頭爛額於破產危機。
拍電影最重要的關卡是跟銀行往來,而跟銀行往來的前提是公司的財務報表必須像樣。於是為了改善體質,先前用 Marvel 的名義買了不少玩具商 ToyBiz 股票的 Marvel 老闆 Ron Perelman 突然心生一計:不如用公司僅有的現金把 ToyBiz 剩餘的股份也買進來,然後把兩家公司合併成一家之後 Marvel 難看的財務報表就可以被長久以來賣 Marvel 玩具收入穩定的 ToyBiz 給洗白。
計畫通 Perelman 的神鬼妙計最後峰迴路轉地出現意料之外的結局:他為了整併案和股東打了兩年的仗,還不惜在1996年替 Marvel 聲請破產藉以合法排除股東的干擾。總算買下 ToyBiz 並完成與 Marvel 的公司整併大工程後,身心俱疲的他卻決定告別 Marvel , 讓 ToyBiz 的兩位玩具大亨 Isaac Perlmutter 和 Avi Arad 突然搖身一變成為 Marvel 的新主人。
Isaac Perlmutter 和 Avi Arad 這兩位以色列商人把他們節儉(aka 刻薄)的經營風格帶來 Marvel,並創造了紐約上班族圈最有名的都市傳說:據說 Marvel 總部連每一個員工可以使用多少迴紋針都有總量管制,迫使員工經常必須去垃圾桶翻找廢棄文件上的迴紋針。直到近年被 Disney 收購後,據說 Perlmutter 仍然維持數十年如一日的管理風格,親自把關每個員工的核銷請款。
都市傳說之外的現實是兩位節儉的以色列商人也可能沒有別的選擇,他們接管的是一家剛剛從財務地獄爬出來的破產企業 。被他們延攬來的企業重整大師 Peter Cuneo 就以「癌症化療」來形容這個階段必須錙銖必較的 Marvel。
Stan Lee的電影夢仍然留在 Marvel 的藍圖中,只是他們的實踐方法不得不做出一些面對現實的調整。
在最谷底的2000年,Marvel 的現金一度只剩下 300萬美元,所以他們終究認清自己眼前無論如何是不可能獨力投資拍攝一部電影。於是 Marvel 改採出賣超級英雄、授權給別人拍電影的策略,而除了賺點授權費和微薄的票房分紅之外,最重要的是寄望電影的上映可以替 Marvel 帶來更直接、更快速的週邊玩具收入。
兩位玩具商人的這一點玩具生意盤算讓《X戰警》系列電影變為可能,但日後也為了自己一手扶持敵營的錯誤決策而悔不當初。
▇ DC陣營也幫忙推了一把
1993年 Marvel 叫賣多年的《X戰警》電影版權終於在Orion Pictures、Coralco Pictures、Columbia Pictures 等片廠先後 pass 之後,成功說服 Fox 花錢買下。而這個奇妙的因緣甚至得歸功於 DC 陣營的超人。
Fox 買下《X戰警》的決策背後關鍵人物是《Superman 超人》導演 Richard Donner 的製片妻子Lauren Shuler Donner。事實上長期為 Warner 服務的 Donner 自己的製片公司辦公室就是設在 Warner 片廠裡頭。過去在 Warner 參與超人、蝙蝠俠等系列電影的工作經驗,讓她積極遊說 Fox 買下 X戰警,甚至直接以該片製作人的身份代表 Fox 去 Marvel 出價。
後來執導該片的導演 Bryan Singer 也從《超人》導演 Richard Donner 身上得到的價值連城的錦囊妙計:延攬嚴肅的演員來扮演主角,就像《Batman 蝙蝠俠》中的 Jack Nicholson 或是《超人》中的 Marlon Brando 一樣。
在此之前許多好萊塢電影的反派經常是丑角一般的呈現方式,多數嚴肅演員不會有興趣接演。而身為同性戀者的 Bryan Singer 成功地以故事中的歧視議題吸引到同樣是同性戀者的資深莎劇演員 Ian McKellen 同意接演故事中的反派萬磁王,和另外一位同樣演過莎劇的 Patrick Stewart互相叫陣。這個成功策略製造了一場又一場充滿戲劇張力的的好戲,並在幾年後由新一代演員 James McAvoy 和 Michaek Fassbender 接棒演出。這正是《X戰警》系列電影成功的關鍵之一。
DC陣營對《X戰警》的另外一點推波助瀾,甚至無心插柳地促成了整個 Marvel 電影宇宙的誕生。這個幫忙推一把的好心人是 DC 電影《Batman & Robin 蝙蝠俠4:急凍人》。
《蝙蝠俠4:急凍人》在 Warner 片廠拍攝的時候,隔壁攝影棚是 Lauren Shuler Donner 監製的《Volcono 火山爆發》正在趕工拍攝。Lauren Shuler Donner 當時有個才剛從學校畢業的漫畫迷助理,經常去隔壁攝影棚偷看蝙蝠俠劇組,並在該片慘遭滑鐵盧(並使漫畫改編電影一度成為好萊塢人見人怕的燙手山芋)之後,一直在小腦袋裡擅自替 Warner 檢討到底哪個環節錯了。
這位年僅24歲的小助理稍後因為被老闆發現私底下一直在製片公司的下一個計畫《X戰警》劇本初稿上貼黃色小紙條的各種分析筆記,而被 Lauren Shuler Donner 直接請去她的辦公室裡,要他跟老闆一起工作。隨後他還得到了人生第一次在電影中的正式掛名。
他是2000年《X戰警》片尾演職員表中的協同製片。The name is Feige, Kevin … Feige.
▇ The Rise of Kevin Feige
正在替《X戰警》工作的 Kevin Feige 從隔壁棚的《蝙蝠俠4:急凍人》的慘敗歸結出一個真知灼見:他認為這些人錯在無心拍好看的電影,一心只關切好賣的玩具。
他和自己的老闆 Lauren Shuler Donner 則從來不關心玩具的生意,只想拍好看的電影。這就是為什麼《X戰警》系列電影能夠持續不墜地在20年間產出13部電影(直到 Fox 把故事線搞得太混亂而讓觀眾再也跟不上)。
鏡頭轉到 Marvel 總部辦公室裡,一心只想賣玩具的 Isaac Perlmutter 和 Avi Arad 兩位以色列商人卻一路把 Marvel 角色授權給別人拍電影,只想坐收衍生玩具的錢。等到《X戰警》和《蜘蛛人》開始驗證了這世界有很多觀眾願意掏錢看 Marvel 電影時, Marvel 才開始後悔當年為了微薄授權收入就出賣超級英雄的輕率決策。
Marvel 收到來自Fox X戰警的授權費僅只 280萬美元,而第一集的票房分紅則收到約600萬。可是該片全球票房實際近3億美元,扣除電影院抽成和製作成本之後 Fox 的利潤可能高達7000萬美元,Marvel 一口氣調度這麼多自家超級英雄外出賣臉打工,最後卻只拿回不到人家收入十分之一的打工費。
實際上,一直到2019年 Disney 完成 Fox 的收購、讓X戰警重回 Marvel 大家庭之前,Marvel 花了十多年的時間用盡各種方法試圖奪回X戰警,甚至不惜以破壞X戰警為手段。
Fox 曾為了 Marvel 鑽合約漏洞在另外一個影集中使用「Mutant 變種人」一詞而在法庭大戰。雙方也曾為了幾乎同一時間想把「Quicksilver 快銀」(既是變種人也是復仇者聯盟成員)放進自家電影裡而發生不快。心狠手辣的 Perlmutter 甚至不惜企圖扼殺X戰警和驚奇四超人的受歡迎程度,祭出禁令禁止漫畫家為此系列漫畫創造系列角色、大幅減少兩個系列漫畫曝光度(甚至直接腰斬漫畫)以及拒絕生產相關玩具的授權申請等。
然而終極的復仇還是想辦法推出可以跟 Fox的《X戰警》對抗的電影。
2005年,財務體質改善後的 Marvel 終於和 Merrill Lynch美林證券達成協議,用鋼鐵人、雷神索爾和美國隊長等角色做人肉抵押,取得5年5.25億的資金,預估至少可以用來拍10部成本大約4500萬到1800萬之間的電影。他們的風險是如果這個十部電影搞砸了,這些當成抵押品的角色將變成是銀行的資產。
2007年另一個超級英雄終於到位:《X戰警》拍攝現場上那個負責緊盯細節的漫畫迷助理 Kevin Feige 正式被任命為 Marvel Studio 的主席,而他人生第一部正式掛名為製作人的電影叫做:《鋼鐵人》。
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